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中金公司固定收益分析師陳健恒提出，在不降低存款利率等銀行資金成本的情況下，為推動銀行積極投放房貸，可能仍需一定的定向放松政策，如將定向降準也捆綁到房貸，或將SLF等資金投放手段一定程度上與投放的房貸掛鉤。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/09304501404.shtml
房貸松綁"炒熱"瞭國慶樓市。在9月最後一天，央行和銀監會聯合發佈重磅政策，讓早已傳得沸沸揚揚的首套房貸款認定問題止於傳聞，此舉被市場認為是近期政府為救房地產行業而推出的最有力舉措。
"若無這些定向放松，可能在推動銀行投放房貸上仍不會十分台南永康土地貸款理想。"陳健恒說。
不過，另一個普遍共識是，MBS並非一蹴而就，存量房貸證券化並不會在近期大規模推出。
總體效果有待觀察
不過，從全國看，刺激政策或並不會引起太大"波瀾"。
除瞭房貸供給端動力不足外，需求端轉型也值得關註。中金公司報告分析稱，隨著1990年以後人口出生數量下降，最近幾年購房的需求中，進入適婚 年齡而首次購房的比例已逐步下降，取而代之的是置換型需求，而這必然需要二套和三套埔里鎮農地貸款率利試算表房貸的支持，但目前政策對這一部分松綁幅度不大。"二套房首付比例很 高，三套房基本貸不到，或者需要付出代價才能獲得相應的貸款，這都制約潛在房地產需求的釋放，未來需要進一步放開二套和三套房貸款才能真正有效推動房地產 市場回暖。"
不少分析師認為，此舉可緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。
民生證券宏觀研究團隊研報亦稱，此政策配合住建委對普通住宅認定標準的松動，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市特別是核心地段需求將明顯回暖。
中金公司宏觀研究報告稱，由於房貸放松主要集中在首套房，預計總體效果不太理想。"雖然首套房貸款利率下限重新降至0.7倍，但在銀行資金成本 仍偏高的情況下，願意主動執行0.7倍的銀行會很少。三季度以來，不少銀行由於信貸需求減弱，主動增加房貸投放並加快房貸審批速度，但從數據看，居民按揭 貸款在同比和環比上並無明顯改善。房貸利率偏低，息差吸引力不高仍是限制銀行投放房貸的重要障礙。"中金公司報告稱。
中信證券地產研究團隊的研報稱，此次政策力度僅次於2008年10月，其程度遠超前幾個月的放開限貸政策，將會帶動一二線城市10月份銷售量全面反轉，房價下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期結束。
MBS尚需配套措施
近年來，國務院多次強調大力推進資產證券化試點，在此大背景下，此次"救市"新政中首提鼓勵金融機構通過發行MBS和專項金融債創新房地產融資工具。
解讀該文件，重點主要集中在三方面：一是首套房貸款利率下限為基準利率的0.7倍，且現持一套房並還清相應貸款的，其二套房申請房貸按首套房貸 款政策執行；二是對未實施或取消"限購"的城市，三套房限貸令取消；三是鼓勵銀行業通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券 等措施專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
"目前抵押貸款大約10.7萬億，占貸款餘額的13.6%，由於久期較長，制約瞭商業銀行的資產周轉，而MBS通過表外化發展可以騰挪商業銀行信貸空間，降低資產和負債的久期失衡。"浦發銀行金融市場部宏觀分析師曹陽稱。
房貸新政止於傳聞:總體效果需進一步觀察
曹陽認為，目前市場短久期、高收益的替代性資產較多，比如1年期理財收益率高達5.27%、信托收益率9%，在投資者風險偏好較高時，MBS資 產或缺乏吸引力，比如以目前5年以上商業貸款為基礎資產的收益率為6.5%，扣除管理費用，提供給投資者的收益可能更低。其次，在整體金融機構的負債久期 下降時，長久期的MBS資產尋找資金對接難度較大，因投資者對其期限溢價要求較高。
針對未來MBS的運作模式，曹陽預計，試點或是在國開行住房金融職能領域，即由國開行來購買市場發行的MBS債券，其以此作為抵押品，向央行申請PSL來實現融資。
針對上述"救市"新政，業內人士普遍認為，將利好一二線城市，特別是核心地段的房產銷量，但整體效果不會太理想，仍有待進一步觀察。
此外，由於新政在假期前一天公佈，證券時報記者瞭解到，目前各大銀行暫未執行新政，不過，有消息稱，包括工行在內的國有大行將於節後不久推出配套落實政策。
內容來自sina新聞
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